5 Cláusulas Essenciais em uma Subcontratação que Empreiteiras, Construtoras e Incorporadoras Ignoram

Um bom contrato pode ser resumido como aquele que prevê o máximo de adversidades quanto possível, maximizando a preservação dos interesses dos contratantes conforme a boa-fé dos mesmos.

Contudo, não raro vemos situações práticas de altíssimo prejuízo para uma ou ambas as partes que poderiam ter sido evitadas com a simples inclusão de pequenas cláusulas nos contratos que firmaram o negócio.

Abaixo listamos 5 cláusulas que outrora são olvidadas, e, se via de regra aplicadas, podem fazer toda a diferença na longevidade do seu negócio:

  • Cláusula Penal Compensatória ou Moratória

A chamada “Cláusula Penal” trata-se de uma disposição contratual que, apesar de importantíssima para resguardar o interesse de ambos os contraentes, comumente é esquecida quando de contratações.

Podem ser encontradas em diversos diplomas legais, quando tratando de matérias específicas; contudo, em gênero, encontramos sua previsão no Decreto nº 22.626:

Art. 8º. As multas ou cláusulas penais, quando convencionadas, reputam-se estabelecidas para atender a despesas judiciais e honorários de advogados, e não for intentada ação judicial para cobrança da respectiva obrigação.

Bem como no Código Civil:

Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.

Sem intencionar um aprofundamento no conceito de Cláusula Penal, de Multa Compensatória e Multa Moratória, basta partirmos do princípio que tais cláusulas se apresentam, essencialmente, por seus elementos compensatórios e coercitivos. Isto é, visam coibir inadimplementos, e no caso de sua eventual prática, visam buscar uma compensação à parte lesada pelos danos sofridos.

Como diz o nome, a Multa Compensatória busca compensar a parte lesada por eventual inadimplemento do contrato. Comumente aplicada em contratos imobiliários (nos casos em que o inquilino compromete-se ao pagamento do valor de 3 aluguéis em caso de rompimento antecipado de contrato), pode ser perfeitamente aplicada à boa parte daqueles contratos entre privados que tratem de bens disponíveis, como em uma subcontratação de empreitada, ou numa contratação de aluguel de maquinários. Também como traz o nome, temos que a Multa Moratória trata de uma compensação à parte lesada pelo atraso no fornecimento do bem ou do serviço, traduzindo os prejuízos que possa vir a ter por tal conjectura em valor pecuniário.

Vale destacar, da mesma forma que o Decreto nº. 22.626/33, por meio de seu art. 9º, trouxe o limite máximo de 10% sobre o valor do débito, ambas são reguladas pelos diplomas legais aplicáveis do nosso Ordenamento Jurídico, e devem ser previstas contratualmente nas respectivas conformidades específicas.

  • Cláusula de Reajuste

Esquecida por muitos, mas sempre bem lembrada nas contratações públicas, a Cláusula de Reajuste deve estar presente em um dos primeiros termos contratuais que tratem de prazos e valores. Não é nada raro nas diversas modalidades de negócios da construção civil a duração de um contrato exceder o prazo de 1 ano.

Nesses casos, é importante uma disposição normativa que traga a possibilidade de reajuste do valor das parcelas pagas (ou recebidas) conforme às especificidades da contratação (o valor do reajuste pode ser com base naqueles já bem conhecidos índices de correção monetárias, mas também conforme qualquer outro critério inerente à ambas as partes, como os resultados correntes do próprio negócio).

 

  • Forma e momento de execução

Qual construtora, engenheiro ou mestre de obras sente confortável com a possibilidade de entrega de 250 pallets de materiais 10 minutos antes do horário de encerramento do expediente de seus funcionários? Ou com a possibilidade de avaria na calçada petit pavet vizinha por mau posicionamento de um guindauto?

Apesar de muitos dos serviços contratados se darem sob o regime jurídico consumerista, é possível, recomendada e mandatória por alguns departamentos jurídicos a assinatura de termos adicionais à tais contratos de prestação de serviço formalizando o momento no qual a execução do contrato deve se realizar, bem como as especificidades técnicas de sua realização.

 

  • Responsabilização Civil

Detalhadamente prevista no Código Civil nos arts. 186, 187 e 927 , 932, 933 e 942, entende por Responsabilidade Civil a Profª. Maria Helena Diniz como “aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a reparar o dano moral ou patrimonial causados a terceiros, em reação de ato por ela mesma praticado,por pessoa por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de simples imposição legal”.

Alguém que está promovendo uma obra, seja na condição de construtora, de incorporadora ou de empresa de engenharia, está sujeito à adversidades. Adversidades na criação do projeto, na execução do projeto, no fornecimento de mão de obra para o projeto, no fornecimento de insumos para o projeto, nas avaliações, no licenciamento, etc. À cada etapa percorrida, os riscos de adversidades multiplicam-se. E com isso, o risco de demandas no judiciário.

Assim, em todo tipo de contratação em que figurar, é imprescindível a pactuação de cláusula (inclusive em caráter suplementar à supramencionada) que estipule de forma clara e inequívoca a integral e individual responsabilização do contratado para com quaisquer atos que gerem obrigação de reparação perante terceiros, tanto nas esferas cível como trabalhista.

 

  • Foro e Método de Resolução de Conflitos

Geralmente a última de um contrato, mas talvez a mais importante. A eleição de um foro e do método de resolução de conflitos é indispensável num bom contrato de relação privada, seja ele de prestação de serviços ou aquisição de materiais, doméstico ou internacional.

Pelo foro, deve-se estipular um local onde serão resolvidas eventuais controvérsias. Pelo método, deve-se ponderar sobre a manutenção da esfera Judicial como julgadora, sobre o encaminhamento prévio à uma Câmara de Mediação, ou, ainda, sendo interessante às partes, sobre a adoção de uma Corte Arbitral para decidir sobre eventuais litígios.

Há quem traga[1] a Arbitragem como um método adequado somente para resolver litígios de valores que ultrapassem um milhão de reais. Entretanto, cada vez mais verifica-se a disposição nas Câmaras de Mediação e Arbitragem de procedimentos arbitrais adequados à litígios de baixo custo. É o caso da chamada Arbitragem Expedita, procedimento adotado em diversas câmaras pelo país, inclusive na Câmara de Mediação e Arbitragem da Associação Comercial do Paraná, onde as custas iniciais do procedimento partem do valor mínimo de R$ 1.000,00[2] (um mil reais).

De toda feita, o ideal é que cada contrato seja elaborado e emendado conforme as características específicas de cada caso, sempre redigido ou revisado pelo setor jurídico da empresa ou pelo escritório de advocacia parceiro da organização, a fim de minimizar os riscos com situações de contingência que podem afetar gravemente o balanço final da obra e da empresa em si.

[1] https://www.conjur.com.br/2013-ago-28/arbitragem-viavel-causas-pequeno-valor-afirma-advogado

[2] http://arbitac.com.br/wp-content/uploads/tabela-de-custos-e-honorrios-de-arbitragem-expedita.pdf

 


Giovanny MacielPor Giovanny Luan Maciel de Souza – Advogado inscrito e atuante na OAB/PR. Membro fundador e Primeiro-Secretário do Comitê Brasileiro de Compliance. Bacharel em Direito pela UNICURITIBA. Pós-graduando em Direito Civil e Empresarial pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná (PUC-PR).

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